1. Den Anregungen des Kreises Coesfeld wird, wie im Sachverhalt beschrieben, gefolgt.
2. Die Bedenken der Nachbarschaft Molkereiweg werden zurückgewiesen.
3. Gem. § 8 Abs. 2 BauGB wird festgestellt, dass die 1. Änderung des Bebauungsplanes „Sandbreide/Josefstraße“ aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist.
4. Der Rat der Stadt Billerbeck beschließt aufgrund des § 10 Abs. 1 BauGB sowie der §§ 7 und 41 GO NRW unter Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange nach § 1 Abs. 7 BauGB die 1. Änderung des Bebauungsplanes “Sandbreide/Josefstraße“ als Satzung. Diese besteht aus der Planzeichnung sowie der Begründung.
5. Gemäß § 10 Abs. 3 BauGB ist ortsüblich bekannt zu machen, dass die 1. Änderung des Bebauungsplanes „Sandbreide/Josefstraße“ beschlossen worden ist.

Rechtsgrundlagen sind:

•           Das Baugesetzbuch (BauGB) in der Neufassung vom 23. September 2004 (BGBl I S. 2414)  

              in der zurzeit geltenden Fassung

•           Die Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14. Juli 1994 (GV

              NRW S. 666/SGV NRW 2023) in der zurzeit geltenden Fassung

•           Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) vom 1. März 2000 (GV

              NRW S. 256/SGV NRW 232) in der zurzeit geltenden Fassung

Entsprechend der Beschlüsse in der o. g. Sitzung wurde die Offenlage vom 9. Oktober 2015 bis zum 9. November 2015 (einschließlich) durchgeführt. Parallel fand die Beteiligung der berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange statt.

Von privater Seite ist die im Ratsinfosystem einsehbare Stellungnahme der Nachbarschaft Molkereiweg eingegangen. Diese ergänzt ihre bereits in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vorgetragenen Bedenken gegen das geplante Vorhaben.

Zu Punkt 1 ist auszuführen, dass es unzulässig ist, in einem städtebaulichen Vertrag das Recht auf Aufstellung eines Bebauungsplanes zu begründen. Die städtebaulichen Verträge werden in solchen Fällen mit dem Investor geschlossen, um die Kostenübernahme für die Planungskosten zu regeln und über das Planungsrecht hinausgehende Regelungen zu treffen. Der getroffene Vertrag ist unter Schwärzung der personenbezogenen Daten und der Kosten im Ratsinfosystem einsehbar. Der Vorwurf der mangelnden Bürgerbeteiligung wird verwaltungsseitig zurückgewiesen. Es wurde eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt, obwohl der Gesetzgeber dies in einem beschleunigten Verfahren für verzichtbar hält. Es muss auch in diesem Planverfahren klargestellt werden, dass Bürgerbeteiligung nicht bedeutet, dass die Bürger, die sich im Verfahren äußern, das alleinige Bestimmungsrecht haben. Wesentlich ist bei der Bürgerbeteiligung, dass der Rat die für die Abwägung notwendigen Erkenntnisse gewinnt. Im Ergebnis werden dann die gesamtgesellschaftlichen Interessen und städtebaulichen Zielvorstellungen mit den jeweiligen Einzelinteressen abgewogen.

Zu 2. ist festzustellen, dass der zentrale Versorgungsbereich, welcher durch das Einzelhandelskonzept der Stadt Billerbeck festgelegt wurde, nur wenige Rückschlüsse auf Bereiche geben kann, in denen Mehrfamilienhäuser städtebaulich sinnvoll sind. Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes wird die Qualität und Dichte des Einzelhandels betrachtet. Ein wesentlicher Teil der Mehrfamilienhäuser in Billerbeck liegt nicht im definierten zentralen Versorgungsbereich. Beispielhaft seien hier Mehrfamilienhäuser am Sandweg, Eichenweg, Gantweger Kley, Gerburgisstraße, Brunnenweg, Nordstraße, Josefstraße und Altenberger Weg genannt.

Dem Punkt 3 kann entgegnet werden, dass im Zusammenhang mit der Bereitstellung von Siedlungsreserven durch die Bezirksregierung ein zusätzlicher Bedarf für 400 Haushalte bis 2030 für Billerbeck prognostiziert wurde. Dieses wurde im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung für den Bereich „Wüllen II“ aktuell dargestellt. Inwieweit der Zuzug von Asylsuchenden den Wohnungsmarkt beeinflusst, lässt sich jetzt noch nicht abschätzen. Bereits die 400 Wohneinheiten in den nächsten 15 Jahren sind ein erheblicher Bedarf. Die Anmerkung der Anlieger, dass hier die benötigten günstigen Wohnungen für Familien nicht geschaffen werden, ist bei dem aktuell geplanten Objekt zwar richtig. Mit einem Wohnbedarf an anderer Stelle gegen ein Wohnprojekt an dieser Stelle zu argumentieren, hat jedoch keinen kausalen Zusammenhang. Entscheidend ist, dass der prognostizierte Bedarf an Wohneinheiten fachlich begründet ist. Verwaltungsseitig wird es jedoch auch für städtebaulich wichtig erachtet, die Wohnbebauung nur in angemessener Höhe zuzulassen und nicht mit dem Argument des Bedarfs überdimensionierte Wohnhäuser zuzulassen. Dies wurde in den Festsetzungen des Bebauungsplanes berücksichtigt.

Zu 4. ist auszuführen, dass sich die zitierte Beschreibung der Anzahl der Mehrfamilienhäuser auf die nördlich des Molkereiweges liegende Baureihe im Bebauungsplan bezog. Das vierte Gebäude hat den Hauseingang vom Sandweg. Andersherum formuliert lässt sich auch feststellen, dass auf der nördlichen Seite der Straße nur ein Einfamilienhaus steht. Insofern sind auch die aus dem Zusammenhang gerissenen Zitate zu anderen Wohngebieten nicht angemessen. Das geplante Objekt soll im Übrigen eben nicht so hoch wie das Nachbarhaus Nr. 9 werden, da dies überdimensioniert wirkt. Ansonsten hätten die vom Baukörper betroffenen nördlichen Nachbarn zu dem Vorhaben sicher nicht ihre Zustimmung gegeben.

Die unter 5. formulierten Bedenken können nicht direkt nachvollzogen werden. Das Grundstück ist heute unbebaut und trägt daher auch heute nicht zur Nachbarschaft bei. Ob eine funktionierende Nachbarschaft gefährdet wird, wenn statt (heute zulässigen) zwei Doppelhäusern mit Mietern oder Eigentümern ein Mehrfamilienhaus mit Mietern oder Eigentümern gebaut wird, bleibt abzuwarten.

Verwaltungsseitig wird vorgeschlagen, unter Abwägung der Einzelinteressen mit den gesamtstädtischen Interessen die Bedenken zurückzuweisen.

Von öffentlicher Seite ist eine Stellungnahme des Kreises Coesfeld eingegangen.

Seitens der Unteren Bodenschutzbehörde bestehen zunächst grundsätzliche Bedenken.

Gemäß dem gemeinsamen Runderlass vom 15.05.92 "Berücksichtigung von Flächen mit Bodenbelastungen, insbesondere Altlasten bei der Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren" (SMBl. NW, S. 876) besteht für die Gemeinde als Träger der Bauleitplanung eine Nachforschungspflicht bei der Zusammenstellung des Abwägungsmaterials (s. Ziffer 2.1.2).

Dieser Nachforschungspflicht muss die Gemeinde nachkommen, wenn es konkrete Hinweise oder Anhaltspunkte für das mögliche Bestehen von Bodenbelastungen gibt. Die Gemeinde/Stadt als verantwortlicher Träger der Bauleitplanung hat in eigener Zuständigkeit ausreichend zu prüfen, ob ein Bodenbelastungsverdacht besteht, d. h., Prüf- oder Vorsorgewerte der Bundes- Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) überschritten sein könnten.

Liegen konkrete Hinweise oder Anhaltspunkte vor, sind ggf. Bodenuntersuchungen erforderlich, um sicherzustellen, dass gemäß § 1 Abs. 6 BauGB insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung gewahrt bleiben sowie die Auswirkungen auf den Boden berücksichtigt werden. Der Bauleitplan darf keine Nutzungen vorsehen, die mit einer vorhandenen oder vermuteten Bodenbelastung auf Dauer unvereinbar und deshalb unzulässig wären.

Gemäß § 9 (5) Baugesetzbuch (BauGB) sind Flächen, deren Böden erheblich mit umwelt-gefährdenden Stoffen belastet sind, im Bebauungsplan zu kennzeichnen. Die zeichnerische Darstellung der Flächen im Baubauungsplan ist nach der Planinhalts- und Planzeichenverordnung (PlanZV) auszuführen.

Für Flurstücke, die unmittelbar von Altlasten betroffen sind, ist textlich festzusetzen, dass zukünftige Baumaßnahmen durch einen anerkannten Gutachter nach § 18 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) zu begleiten sind.

Konkret befindet sich im Änderungsbereich des Bebauungsplanes das Flurstück Gemarkung Billerbeck-Stadt, Flur 15, Flurstück 60, welches unmittelbar an eine Altlastenfläche grenzt. Die Altlastenfläche liegt ebenfalls im Bereich des Bebauungsplanes, ist von der aktuellen Änderung jedoch nicht betroffen.

Die Parzelle Gemarkung Billerbeck-Stadt, Flur 15, Flurstück 18 (Molkereiweg 3) wird unter der Kennung 325-Bi31 mit dem Status „2 - Kein(e) Verdacht / Gefahr bei derzeitiger Nutzung“ im Kataster für Altlasten und schädliche Bodenveränderungen des Kreises Coesfeld geführt.

In Teilbereichen des Flurstückes erfolgte in der Vergangenheit eine Sandentnahme. Im Anschluss an die Sandentnahme wurde die Grube mit unterschiedlichen Bestandteilen verfüllt. Die Verfüllung wurde 2015 auf Veranlassung des Grundstückeigentümers durch die ACB Umweltlabor GmbH, Münster, untersucht. Durch die Untersuchung wurden eine Mächtigkeit der Altablagerung von bis zu 4 Metern unter GOK sowie eine 0,6 m mächtige Schicht an Abdeckboden festgestellt. Die chemisch-physikalischen Untersuchungen ergaben eine Belastung mit Kohlenwasserstoffen von bis zu 5.612 mg/kg. Laut Gutachten zu den altlastentechnischen Bodenuntersuchungen (Projekt-Nr.: 00003GA15) geht von den festgestellten Belastungen keine Gefahr für die relevanten Wirkungspfade Boden – Grundwasser und Boden – Nutzpflanze, die sich von der aktuellen Nutzung ableiten, aus.

Die horizontale Ausdehnung der Altlast konnte durch die Untersuchungen nicht ermittelt werden. Für das Flurstück Gemarkung Billerbeck-Stadt, Flur 15, Flurstück 60 ist daher eine Gefährdungsabschätzung durchzuführen.

Eine abschließende Stellungnahme der Unteren Bodenschutzbehörde des Kreises Coesfeld kann erst nach Vorlage der Gefährdungsabschätzung erfolgen. Es wird empfohlen, den Umfang der Gefährdungsabschätzung vorab mit der Unteren Bodenschutzbehörde abzustimmen.

Es wird darauf hingewiesen, dass Teilflächen der Altablagerung die 173-Bi12, die mit dem Status „2 - Kein(e) Verdacht / Gefahr bei derzeitiger Nutzung“ im Kataster für Altlasten und schädliche Bodenveränderungen des Kreises Coesfeld geführt wird, zu dem Planungsbereich des Bebauungsplanes „Sandbreide/ Josefstraße“ gehören.

Die o. g. Altlasten wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes „Sandbreide/ Josefstraße“ bisher nicht berücksichtigt, sind aber nunmehr mit in den Bebauungsplan aufzunehmen.

Verwaltungsseitig ist auszuführen, dass die Altlast auf dem Flurstück 18 bisher nicht im Altlastenverzeichnis aufgeführt war. Diese liegt außerhalb des Änderungsbereiches. Da jedoch nicht bekannt ist, inwieweit auch das Flurstück 60 betroffen ist, welches im Änderungsbereich liegt, wird vorgeschlagen, die Angaben nachrichtlich auf dem Plan zu übernehmen. Durch die Änderung des Bebauungsplanes wird das Flurstück 60 nicht erstmals bebaubar. Es soll nur ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht geändert werden. Auch im jetzt rechtsgültigen Bebauungsplan sind zwei Baufelder festgesetzt. Insofern sind die notwendigen Untersuchungen und ggfls. eine Sanierungen in ein Genehmigungs- oder Genehmigungsfreistellungsverfahren zu verlagern. Bezüglich der durch die Baulast 173-Bi12 betroffenen Grundstücke erfolgt ebenfalls ein nachrichtlicher Vermerk in der Planzeichnung, da dieser Bereich aktuell nicht geändert werden soll. 

Die Brandschutzdienststelle gibt folgenden Hinweis:

Werden verkehrsberuhigte Maßnahmen vorgesehen oder Zufahrten für den allgemeinen Fahrzeugverkehr durch Sperrpfosten o. ä. gesichert, so sind sie so zu planen, dass der Einsatz von Fahrzeugen der Feuerwehr und des Rettungsdienstes nicht eingeschränkt oder behindert wird.

Zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung ist gem. DVGW-Regelwerk „Arbeitsblatt W 405“ Abschnitt 5 i.V.m. Tabelle 1 des z. g. Arbeitsblattes für reine (WR), allgemeine (WA) und besondere (WB) Wohngebiete mit £ 3 Vollgeschosse und einer mittleren Gefahr der Brandausbreitung eine Löschwassermenge von 96 m³/h für eine Löschzeit von 2 Stunden erforderlich. Die Sicherstellung einer den örtlichen Verhältnissen angemessenen Löschwasserversorgung ist gemäß § 1 FSHG Aufgabe der Gemeinde.

Sofern Gebäude mit Aufenthaltsräumen entstehen werden, deren Fußböden mehr als 7,00 m über der angrenzenden Geländeoberfläche liegen bzw. dessen zum Anleitern der Feuerwehr erforderliche Brüstungen mehr als 8,00 m über der angrenzenden Geländeoberfläche liegen, ist der zweite Rettungsweg gem. § 17 (3) BauO NRW baulich sicher zu stellen, da die Gemeinde Billerbeck nicht über ein Hubrettungsgerät (z.B. Kraftfahrdrehleiter) verfügt.

Es handelt sich bei dieser Stellungnahme um eine Standardstellungnahme, für alle Planverfahren. Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist durch die bestehenden Hydranten gesichert.

Verwaltungsseitig wird vorgeschlagen, die Hinweise zur Kenntnis zu nehmen und im nachgelagerten Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen. Unter Abwägung aller privaten und öffentlichen Belange unter- und gegeneinander wird verwaltungsseitig vorgeschlagen, die 1. Änderung des Bebauungsplanes „Sandbreide/Josefstraße“ als Satzung zu beschließen.

Die in der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und Behördenbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen sind in den unter Bezug genannten Sitzungen und den Niederschriften nachzulesen und werden zum Bestandteil dieser Abwägung gemacht.

i. A.                                                     i. A.

Michaela Besecke                           Gerd Mollenhauer                           Marion Dirks

Sachbearbeiterin                             Fachbereichsleiter                           Bürgermeisterin

Über-/außerplanmäßige Ausgabe in Höhe von Euro:                                                

Finanzierungs-/Deckungsvorschlag:                                                                             

Anlagen:

Lageplan mit der Kennzeichnung der Altlasten

Nur Ratsinfosystem:

Stellungnahme der Nachbarschaft Molkereiweg / Unterschriftenliste (Anlage nur für Ratsmitglieder)

Städtebaulicher Vertrag