Entsprechend der Beschlüsse in oben genannter Sitzung wurde für die 1. Änderung des Bebauungsplanes „Sandbreide/Josefstraße“ eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung am 21. Januar 2015 durchgeführt. 14 Personen, insbesondere vom „Molkereiweg“, haben sich in die Anwesenheitsliste eingetragen. Es wurde eine Niederschrift gefertigt, die nachfolgend abgedruckt ist.

Beginn der Niederschrift:

Herr Mollenhauer begrüßt die anwesenden Bürgerinnen und Bürger und stellt die weiteren Anwesenden vor. Im Folgenden erläutert er kurz die Bedeutung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung als Bestandteil des Planverfahrens und die weitere Vorgehensweise.

Herr Dübbelde regt an, die Personen, die schon vorab schriftlich ihre Einwände bzgl. des o. g. Verfahrens geäußert haben, zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung auch schriftlich einzuladen.

Frau Besecke erläutert das o. g. Projekt ausführlich und gibt dann den Anwesenden die Gelegenheit, Fragen zu stellen.

Herr Dübbelde kritisiert das Projekt. Er wünsche sich Planungssicherheit. Er sei davon ausgegangen, dass hier weiterhin nur Ein- oder Zweifamilienhäuser gebaut werden dürfen. Das Mehrfamilienhaus „Molkereiweg 9“ zuzulassen, sei ein großer Fehler gewesen. Es dürfe jetzt nicht nochmal geschwiegen werden. Der Bebauungsplan solle nicht geändert werden. Herr Dübbelde ergänzt, dass vor einem Jahr dieses Projekt schon Thema war und nun wieder, die Nachbarschaft aber wolle kein weiteres Mehrfamilienhaus.

Außerdem bemerkt Herr Dübbelde, dass im Stadtentwicklungs- und Bauausschuss am 23.09.2014 von Herrn Brockamp eine optische Darstellung gefordert worden wäre. Diese würde ihm fehlen. Die heutige Darstellung reiche nicht aus, um sich einen Überblick zu verschaffen.

Auch Herr Marx beanstandet dieses.

Herr Dübbelde bemängelt weiter, dass die Anlieger an der „Sandbreide“ vom Bauherrn befragt wurden und auch ihre Zustimmung gegeben hätten. Diese Anlieger sind aber seiner Meinung nach von dem Bauvorhaben nicht betroffen, vielmehr hätten die Anlieger des „Molkereiweges“ befragt werden müssen. Diese fühlten sich betrogen.

Frau Besecke führt aus, dass die direkten Nachbarn vom Antragsteller befragt worden seien. Diese sind durch den Baukörper am meisten betroffen. Die Anlieger des Molkereiweges würden eher durch mehr Kraftfahrzeuge beeinträchtigt.

Frau Wilkert befürchtet, dass sich beim Bau eines Mehrfamilienhauses die Parkplatzsituation noch verschlimmern würde. Ein Parkplatz pro Wohneinheit sei zu wenig.

Frau Besecke merkt an, dass man nach der Landesbauordnung nicht mehr als einen Stellplatz pro Wohneinheit fordern könne.

Frau Marx beklagt, dass die tatsächlichen Autos, die vorhanden sind, überall in der Straße parken. Viele Wohneinheiten hätten mehrere Autos und die Autos der Patienten der nahe gelegenen Arztpraxis würden teilweise auch noch im Molkereiweg parken.

Herr Dübbelde stimmt dem zu und ergänzt, dass auch an der Holthauser Straße häufig Autos dort parken, wo es nicht erlaubt ist. Weiterhin befürchtet er, dass auch das Nachbargrundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werde, wenn man der Bebauungsplanänderung zustimmen würde.

Frau Besecke führt aus, dass auf dem Nachbargrundstück zwei Baufelder ausgewiesen bleiben sollen, in denen max. 2 Wohneinheiten zulässig seien. Ehrlicherweise müsse man aber sagen, dass bei entsprechendem Wunsch des Eigentümers auch dafür dann die Bereitschaft bestehen müsse, dort ein Mehrfamilienhaus zuzulassen.

Herr Dübbelde befürchtet weitere Mehrfamilienhäuser. Es seien auch schon Bodenproben vom Nachbargrundstück genommen worden. Er  wolle keine Bebauungsplanänderung, sondern ihm sei Planungssicherheit und Vertrauensschutz wichtig.  

Herr Gregorczyk merkt an, dass er generell nichts gegen Baumaßnahmen habe, er fürchte jedoch den zunehmenden Straßenverkehr, der dadurch entstehe. Der Molkereiweg sei eine Spielstraße, die aber bereits schon jetzt so zugeparkt ist, dass man mit einem Kinderwagen nicht mehr ohne Probleme durch die Straße komme.

Herr Mollenhauer regt an, dass man bei diesem Bauvorhaben vielleicht mehr Stellplätze fordern müsse. Dieses Bauvorhaben würde auch der Verdichtung der Innenstadt dienen, da es sehr innenstadtnah liege.

Herr Dübbelde akzeptiert dieses Argument nicht. Seiner Meinung nach dienen auch Ein- und Zweifamilienhäuser der Innenstadtverdichtung.

Herr Gregorczyk befürchtet, dass durch solch ein Bauvorhaben Straßenschäden entstehen würden, die dann die Anwohner zu tragen hätten.

Herr Mollenhauer erklärt, dass vor Baubeginn Fotos den Zustand der Straße dokumentieren würden.  Beschädigungen an der Straße müsse der Bauherr dann im Nachgang zahlen. Es könne jedoch nie ganz ausgeschlossen werden, dass Schäden entstünden.

Frau Besecke bemerkt, dass in dem Bereich in den nächsten Jahren sicherlich noch viel gebaut werde, da noch viele Freiflächen vorhanden sind. Die Straße werde daher noch viel Bauverkehr aushalten müssen.

Herr Dübbelde weist darauf hin, dass er sehr wohl damit rechne, dass in den nächsten Jahren noch viel im Umfeld gebaut werde. Er habe aber den Bebauungsplan von 2004 vor Augen. Das sei akzeptabel, mehr aber nicht.

Herr Mollenhauer sagt zu, diese Bedenken dem Rat vorzulegen. Der Rat entscheide dann weiter.

Zum Abschluss zitiert Herr Dübbelde Herrn Mollenhauer aus einer vorgezogenen  Bürgerbeteiligung vom 08.10.2003 (“An der Welle“): „Herr Mollenhauer führt dazu aus, dass es sich auch in anderen Stadtgebieten als günstig erwiesen hat, die Menge der Wohneinheiten in Ein- und Zweifamilienhausgebieten auch so festzulegen. Es käme sonst immer wieder zu Unstimmigkeiten zwischen den Nachbarn, da diese eine Störung durch Mehrfamilienhäuser befürchten“.

Herr Mollenhauer führt hierzu aus, dass diese Aussage aus seiner Sicht auch heute noch gelte. Er merkt an, dass er beide Seiten verstehen könne. Das Objekt „Molkereiweg 9“ habe den Bereich inzwischen mitgeprägt. Wäre dieses damals nicht gebaut worden, würde man hier heute vielleicht nicht sitzen.

Frau Besecke bemerkt nochmals, dass es auf der Straßenseite nicht das klassische Wohngebiet mit Ein- und Zweifamilienhäusern gebe, sondern dass hier mehrere Mehrfamilienhäuser vorhanden seien.

Herr Mollenhauer erklärt zum Abschluss, dass er noch nicht genau wisse, wie der Beratungsvorschlag, den die Verwaltung verfasst, aussehen werde. Er weist ausdrücklich nochmal darauf hin, dass eine eventuelle Bebauungsplanänderung einen Monat öffentlich ausliegt. Innerhalb dieser Zeit könne jeder Bürger Anregungen einbringen.

Da keine weiteren Fragen mehr gestellt werden, beendet Herr Mollenhauer die Versammlung um 20.00 Uhr.

Ende der Niederschrift

Zu den Anregungen von Herrn Dübbelde zur Durchführung des Verfahrens ist auszuführen, dass es nicht im Sinne eines öffentlichen Verfahrens ist, einen bestimmten Personenkreis schriftlich einzuladen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung ist für die Verfahren im beschleunigten Verfahren nicht vorgesehen, jedoch bei einer Vielzahl von geäußerten Bedenken sinnvoll. Durch das Amtsblatt wird dies bekannt gemacht und auf Bitten der Verwaltung hatte die Zeitung sogar mehrfach darauf hingewiesen.

Zu der Anregung, dass eine Visualisierung fehle, wird auf die als Anlage beigefügte Abwicklung verwiesen. Das Problem bei einer Visualisierung des Bauvorhabens ist, dass eine Darstellung, die bei der Bewertung des Vorhabens hilft, eigentlich nur durch ein Modell erreicht werden könnte. Die benachbarten Häuser sind höher. Und durch das Richtung „Sandbreide“ abfallende Gelände ist das Gebäude gegenüber den Einfamilienhäusern am „Molkereiweg“ auch nicht unverhältnismäßig hoch. Zu beachten ist diesbezüglich eher die Bebauung an der „Sandbreide“, da diese noch tiefer liegt. Insofern wurden dort die Höhen genommen, um im Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzungen sicherzustellen, dass der neue Baukörper gegenüber der dortigen Bebauung nicht zu hoch rauskommt. Auch für das Flurstück 60 sollen diese Höhenfestsetzungen getroffen werden. Das Grundstück muss aufgrund des zu ändernden Wegerechtes mit in die Bebauungsplanänderung aufgenommen werden. Leider ist beim Straßenausbau keine sinnvolle Zufahrtsmöglichkeit für das Grundstück berücksichtigt worden. An der einen Grenze ist eine Verkehrsberuhigung, auf der anderen ein Pflanzbeet mit Baum, der zur Schaffung einer Zufahrt weichen müsste.  

Im Vorfeld der Planung wurde der Antragssteller gebeten, die direkten Nachbarn zu befragen. Diese sind bezüglich des Baukörpers direkt betroffen. Wie aus den geäußerten Bedenken zu entnehmen, werden von Seiten der Anlieger des „Molkereiweges“ insbesondere Probleme aufgrund der zu erwartenden Kraftfahrzeuge gesehen. Neben der zusätzlichen Verkehrsbelastung wird die bereits heute unzureichende Anzahl an Stellplätzen bemängelt. Hierzu ist auszuführen, dass der „Molkereiweg“ heute eine Spielstraße mit einer Breite zwischen 6,0 und 8,0 m ist. Einen durchgehenden Fußweg gibt es nicht, im mittleren Teil der Straße ist er unterbrochen. Zusätzlich sind öffentliche Stellplätze angeordnet. Aus heutiger Sicht ist der Straßenausbau nicht optimal geplant worden. Gemäß der RASt (Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen) sind solche s. g. Wohnwege für Verkehrsstärken von unter 150 Kfz/h ausgelegt. Solche Mengen werden am „Molkereiweg“ sicher nicht erreicht.

Zudem ist es problematisch, aufgrund einer eventuell nicht ausreichenden Parkplatzanzahl einer Arztpraxis, generell Mehrfamilienhäuser abzulehnen. Die Anlieger haben jedoch Recht, dass das Mehrfamilienhaus „Molkereiweg 9“ überdimensioniert wirkt. Das Haus Nr. 11 a ist zwar genauso hoch, da es jedoch im hinteren Teil des Grundstückes liegt, ist es nicht so präsent.

Es hat sich in den letzten Jahren oft gezeigt, dass ein zu geringes Stellplatzangebot in der Nachbarschaft oft die größeren Konflikte auslöst als die Baukörper selber. Bereits im Rahmen der 9. Änderung des Bebauungsplanes „Wüllen“ ist die Frage der Stellplätze thematisiert worden. Aus Sicht der Verwaltung lässt sich nicht generell sagen, dass die Bewohner eines Sechsfamilienhauses mehr Autos haben als z. B. von zwei Doppelhäusern. Meistens hängt es von der eigenen Lebenssituation und der Anzahl der Familienmitglieder ab, wieviel Kfz pro Wohneinheit vorhanden sind. Der von der Landesbauordnung geforderte Stellplatz pro Wohneinheit erscheint für jede Wohnform im ländlichen Raum sehr knapp. 

Weiter wurde bemängelt, dass durch den bestehenden Bebauungsplan eine Planungssicherheit bestünde, dass keine Mehrfamilienhäuser entstehen könnten. Auch auf den benachbarten unbebauten Grundstücken könnten die Eigentümer diesen Wunsch äußern. Grundsätzlich ist das richtig. Zu bedenken ist allerdings, dass der heutige Bebauungsplan eine Momentaufnahme der damaligen Bauvorstellungen war. Die Begrenzung der Wohneinheiten wurde aufgrund der geplanten schmalen Privatwege aufgenommen, da für die Grundstücke nicht nur ein Baufeld, sondern zwei Baufelder festgesetzt wurden. Dies hat die damalige Begründung zum Bebauungsplan thematisiert (s. Anlage 3, Seiten 5 und 6). Ab der Hausnummer 9 bis zum „Sandweg“ ist keine Beschränkung der Wohneinheiten enthalten. Auf der nordöstlichen Seite des „Molkereiweges“ stehen heute vier Mehrfamilienhäuser und nur ein Einfamilienhaus. Zusätzlich ist auch angrenzend am „Sandweg“ ein Mehrfamilienhaus. Es handelt sich also nicht um das klassische Einfamilienhausgebiet. 

Anzumerken ist zudem, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Sandweg“, die südliche Seite des „Molkereiweges“ ohne Beschränkung der Menge der Wohneinheiten festgesetzt wurde. Sollte der Entschluss gefasst werden, im Bereich des „Molkereiweges“ die Entwicklung in Richtung eines Einfamilienhausgebietes zu betreiben, müsste konsequenterweise der Bebauungsplan „Sandweg“ hier geändert werden, spätestens, wenn ein entsprechender Bauwunsch an die Stadt herangetragen würde.

Verwaltungsseitig wird jedoch vorgeschlagen, einen Kompromiss zu erarbeiten. Dieser soll der Zielvorstellung der damaligen Begründung zum Bebauungsplan entsprechen.

Wesentliche Aussage war damals, dass auf den Flurstücken 18 und 60 bis 65 verschiedene Entwicklungen denkbar gewesen wären. Um jedoch mehrere Baufelder zu ermöglichen, wurde festgesetzt, dass nicht nur eine große Baufläche für ein Mehrfamilienhaus, sondern kleinere Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser festgesetzt werden. Im Weiteren wurde beschrieben, dass eine darüber hinausgehende Verdichtung im Interesse der überwiegenden Mehrheit der Bauinteressenten und dort lebenden Anwohner vermieden werden sollte. Es käme demnach nicht in Frage, unter Beibehaltung der Baufelder die Beschränkung der Menge der Wohneinheiten einfach aufzuheben.

Im Zentrum der Stadt Billerbeck stehen nicht so viele Grundstücke zur Verfügung, als dass der gesamte Bedarf an Miet- und Eigentumswohnungen dort gedeckt werden kann. Insofern besteht auch ein Interesse der Allgemeinheit, geeignete Flächen zu entwickeln. Andererseits ist die Bestandssicherheit eines Bebauungsplanes ein reelles Argument und der Bedarf an Stellplätzen nicht von der Hand zu weisen.

Verwaltungsseitig wird daher vorgeschlagen, das Gebäude in seiner geplanten Form zuzulassen. Von der Baukörperhöhe ist es wesentlich kleiner als die beiden benachbarten Wohnhäuser. Für die nordöstlichen Nachbarn ist der jetzt geplante  Baukörper sicher verträglicher, als z. B. ein Doppelhaus mit nur drei Metern Grenzabstand. Das erklärt auch die dortige Zustimmung zu dem Vorhaben. Allerdings sollte über einen städtebaulichen Vertrag geregelt werden, dass pro Wohneinheit 1,5 Stellplätze nachgewiesen werden müssen. Der Bauherr hat sich in einem Vorgespräch offen gegenüber der thematisierten Problematik gezeigt und hat seine Planung entsprechend geändert. Diese Anforderung könnte auch Maßstab sein, sofern auch der Eigentümer des benachbarten Grundstückes (Flurstück 60) mit einem ähnlichen Wunsch an die Stadt herantritt. Das bisher unbebaute Grundstück (Flurstück 18) mit der langen Privaterschließung ist jedoch insofern anders zu bewerten, als dass die Erschließung auch für die Hinterlandbebauung der „Josefstraße“ vorgesehen ist. Hier ist die Bebauung mit Einzelhäusern mit beschränkter Menge der Wohneinheiten allein aufgrund der schmalen Privaterschließung sinnvoll. Zudem reicht es viel weiter Richtung Norden als die übrige Bebauung am „Molkereiweg“.

i. A.                                                     i. V.

Michaela Besecke                           Gerd Mollenhauer                          

Sachbearbeiterin                             Allgemeiner Vertreter

Über-/außerplanmäßige Ausgabe in Höhe von Euro:                                                

Finanzierungs-/Deckungsvorschlag:                                                                             

Anlagen:

Straßenabwicklung

Lageplan

Planzeichnung aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (nur im Ratsinfosystem)

Begründung des Bebauungsplanes „Sandbreide/Josefstraße“ (nur im Ratsinfosystem)

Lageplan mit Höhenangaben (nur im Ratsinfosystem)